Читайте також: як отримати спадщину цивільній дружині та чоловіку, укладаємо господарський договір: важливі моменти, як оспорити договір
Земельні спори продовжують залишатися однією з найпоширеніших у судовій практиці.
З них найчастіше зустрічаються справи про розірвання договору оренди землі, про визнання недійсним договору оренди землі, про поновлення договорів оренди.
Розірвання договору оренди землі
У законодавстві України передбачено досить багато різноманітних підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки. Серед них можна виокремити дві групи:
1) підстави, за наявності яких розірвання договору здійснюється у судовому порядку;
2) підстави, які передбачають позасудовий порядок розірвання договору.
Звернемо увагу лише на ті, що стосуються найпоширеніших підстав розірвання договору оренди земельної ділянки.
У таких справах варто наголосити на важливому та ключовому моменті – розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. Особа не може лише за своєю власною ініціативою достроково розірвати договір оренди землі.
При цьому законодавство встановлює, що розірвання договору оренди землі в односторонньому можливе, коли це прямо передбачено у договорі оренди землі. Однак, на практиці частіше зустрічаються договори, які не містять у своєму тексті такої умови.
До найпоширеніших підстав розірвання договору відноситься наявність заборгованості з орендної плати.
В таких випадках підстава для розірвання договору виникає лише тоді, коли орендар взагалі не сплачує орендну плату. Якщо ж орендар виплачує орендну плату, але у меншому розмірі, то орендодавець має право вимагати її сплати орендної плати в повному обсязі та звернутися до суду з позовом про стягнення заборгованості по орендній платі.
Крім того, право на розірвання договору в разі несплати орендної плати можливе лише в разі систематичності даного порушення договору. Два та більше випадки несплати орендної плати свідчитимуть про системність порушення і можуть послужити підставою для розірвання договору оренди.
Ще однією підставою для розірвання договору є використання земельної ділянки не за призначенням. Ця підстава поширюється на використання земельної ділянки за призначенням, іншим від того, що встановлений законом та договором для відповідної земельної ділянки. Коли земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням, визначеним умовами договору, та у спосіб, що суперечить екологічним вимогам, суди мають правові підстави для задоволення вимог про розірвання договору оренди. У такій категорії справ визначальним фактором буде доведення погіршення стану земельної ділянки в наслідок її нецільового використання орендарем, що може трактуватися судом як порушення положень законодавства.
Також непоодинокими є спори про розірвання договору оренди земельної ділянки з підстав не завершення забудови земельної ділянки протягом трьох років з моменту державної реєстрації договору. У такій категорії справ судова практика досить неоднозначна і орендодавцю необхідно буде доводити, що бездіяльність орендаря призводить до погіршення стану ділянки та порушення його прав та інтересів.
Наступним видом спорів є спори про розірвання договорів оренди землі у зв’язку з передачею землі в суборенду без згоди орендодавця. У таких справах суди з’ясовують, чи мала місце суборенда та чи був взагалі укладений договір суборенди, чи були договори оренди (суборенди) зареєстровані, і зважаючи на дані обставини суд вирішує справу по суті.
Поновлення договору оренди земельної ділянки
Ще одним предметом земельних спорів, є непорозуміння, що виникають при поновленні договору оренди земельної ділянки.
Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» у ч. 1 регламентує переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі.
Для того щоб за орендарем було визнано переважне право на поновлення договору оренди, необхідне виконання таких умов:
– належне виконання орендарем своїх обов’язків за договором;
– направлення орендарем орендодавцеві до закінчення строку дії договору у встановлений строк повідомлення про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк;
– надання разом із цим повідомленням проекту додаткової угоди;
– відсутність заперечень орендодавця протягом місяця.
Таким чином, для реалізації права на автоматичне поновлення договору недостатньо лише відсутності заперечень орендодавця протягом місяця після закінчення строку дії договору.
Спори про визнання недійсними договорів оренди землі
Значну частину справ, що розглядають суди становлять спори щодо визнання договорів оренди недійсними.
За чинним законодавством України недійсним може бути визнано договір, який містить усі істотні умови (укладений правочин) та який є чинним на момент спору. Винятки з цього правила становлять підписані до 05.04.2015 р. договори оренди землі, які за відсутності істотної умови можуть визнаватися недійсними, згідно зі ст. 15 Закону України «Про оренду землі» у відповідній редакції.
За змістом частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу, і, зокрема, коли зміст правочину суперечить ЦК України, іншим актам цивільного законодавства.
Одним з найпоширеніших спорів є визнання договору оренди землі недійсним у зв’язку з непідписанням договору. Суть спорів проста: власники паїв звертаються в суд з позовами про визнання недійсними договорів оренди землі на тій підставі, що вони не підписували договори та не надавали земельні ділянки в оренду. Орендарі ж заявляють, що вони нічого не знають, адже орендодавці справно отримують від них оренду плату.
Суди в таких справах, як правило, стають на сторони позивачів, вказуючи на те, що якщо особа не підписувала договір, то зміст договору суперечить законодавству (не було волевиявлення особи на укладення договору), а тому наявні правові підстави для визнання договору недійсним.
Існує ще багато земельних спорів: оскарження рішень органів місцевого самоврядування, стягнення збитків за користування земельною ділянкою, з приводу державної реєстрації прав на земельні ділянки, скасування державних актів на право приватної власності, усунення перешкод у користуванні земельної ділянки тощо, однак дана тема настільки обширна, що в рамках однієї статті розкрити її не вбачається можливим.
Потрібна консультація? Телефонуйте – 096-203-18-51. Інформація про вартість послуг
